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「深度」高空抛物谁来管,公共维修资金怎么用?民法专家深度解读《民法典》与物业相关的热点问题

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6月1日,十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》全文正式公布,新中国首部民法典将于2021年1月1日起正式生效。其中与物业相关的内容有三个方面:物权编中的小区公共收益;合同编中的物业服务合同;侵权责任编中对高空抛物、坠落物侵权责任的规定。这些重大的变化,意味着什么?它会给我们的生活带来什么影响?为此,湖北之声记者专访了参与民法典编纂研讨工作的武汉大学法学院教授、博士生导师冉克平,深度解读了民法典中与物业相关的几大亮点。亮点一:小区公共收益不再是一笔糊涂账Q:《民法典》第282条明确,利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本后,属于业主共有。现行规定中,对公共收益的分配是怎么描述的?《民法典》跟现行条例有什么不一样的地方?如何理解这一新规?冉教授:《民法典》明确规定小区的公共收益属于业主共有,改变了过去法律对于公共收益缺乏规定导致实践当中出现争议的现象。但与此同时,物业服务企业对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。物业公司获得收益与物业公司的物业费是不同的,它是对物业公司所从事公共收益行为所付出的管理成本和合理报酬。民法典对于公共收益的分配规定,使业主对于建筑物共有部分的产权得到真正落实,合理地分配了物业公司与小区业主之间的权利义务,有利于减少纠纷。Q:不少小区公共收益存在不透明的现象,很多小区业主并不知道小区公共收益有多少,用到了哪里,应由谁管理,如何监管?您有什么建议?冉教授:建筑物的共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的公共收益应属全体业主所有,其用途应当依据法律、行政法规的规定在管理规约中明确约定:1.用于补充专项维修资金的,应统一归集到维修资金监管专户;2.用于业主委员会工作和业主活动经费的,应按照管理规约的约定或者业主大会的授权使用,并由业主委员会专户管理;3.共有部分经营所得收益的财务管理,应当在业主委员会工作规则中明确约定。Q:《民法典》中降低了业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。这一变化意味着什么?冉教授:在实践当中,建筑物及其附属设施的公共维修资金的筹集和使用都比较困难,业主与业主之间、业主与物业服务企业容易对此产生争执。究其原因,是当下业主自治事项表决形成决议的"门槛"过高,而业主参与到小区公共事务的积极性也不高。《民法典》第278条对业主共同决定相关事项的议事表决规则有新调整,它从整体上适当降低业主共同决定事项,特别是筹集和使用建筑物及其附属设施维修资金的表决通过门槛。降低门槛,意味着决议更易形成,有利于建筑物维修资金的筹集和适用,有助于真正实现小区事务的"业主自治"。亮点二:首次增加物业服务合同,推动物业管理行业规范化Q:作为《民法典》合同编的重要组成部分,物业服务合同章有14个条款,对物业服务合同作了框架性的原则规定。这其中关注度较高、与业主息息相关的内容有哪些?冉教授: 合同编中的物业服务合同一共有14个条文,分别对物业合同的定义、主要内容、合同形式、前提物业合同的效力、部分专项服务事项委托、物业服务人义务、业主的义务、物业服务合同解除等进行了规定。物业服务合同是一种有偿的、继续性的合同,系业主的建筑物区分所有权制度不可缺少的制度,事关广大业主的切身利益。《民法典》第943条规定:"物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。"该条明确物业公司应当将物业服务费的项目和计费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等进行公开,这是非常重要的,实际上赋予了广大业主以法定知情权。Q:《民法典》有关物业合同的规定,对于整个物业行业将带来什么样的影响?冉教授:物业服务合同所涉及到的权利、义务和责任与我们每一个业主都息息相关,被纳入到民法典之中意义重大,有利于保障业主的合法权益,有助于业主自治的形成,有利于规范物业服务的市场。过去很多问题,因为法律没有明确规定,出现了法律的漏洞,很多事情不知道该怎么处理。因此,民法典明确了物业服务合同相关的法律规定,明确了业主的权利和义务,促进了业主自治的发展。这也告诉广大业主要重视首次业主大会的召开,有些小区甚至没有召开过一次业主大会,这样使许多法律所规定的业主的权利和义务形同虚设。另外,法律也为物业服务预留了发展空间,比如物业服务关系的退出应该发挥市场的主导作用,物业服务合同的变更与解除也应该贯彻民法典当中的业主自治等基本原则,从而通过充分的竞争实现市场资源合理配置的功能,以达到优化物业服务市场的目的。亮点三:守护"头顶上的安全",明确高空抛物物业责任Q:民法典中规定:"禁止从建筑中抛掷物品",高空抛物被明确为违法行为,如何解读这一规定?冉教授:为了遏制高空抛物现象,尽可能避免悲剧的发生,《民法典》第1254条规定明文禁止从建筑物中抛掷物品,原来的《侵权责任法》第87条规定只有在高楼抛掷物造成他人的实际损害时,才要求加害人承担民事责任。《民法典》禁止一切的高空抛物行为,这是一个进步,相应的,可以通过制定小区管理规约,对于未造成实际损害的高空抛物行为进行适当的惩戒,以有效遏制高空抛物的违法行为。Q:民法典新增规定,建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施。出台这一规定的原因是什么?小区物业应该采取怎样的安全保障措施?物业应承担哪些责任?冉教授:民法典新增物业公司负有采取必要的安全保障措施,以防范高空抛物的责任。民法典将物业公司作为高空抛物或坠落物致人损害的主体,有两个方面的原因,一是物业公司作为小区的管理者与服务者,具有维护小区安全的职能;二是物业公司具有遏制此类行为发生的有利条件。长期以来,由于物业公司并非高空抛物行为的责任主体,因此物业公司对于此类行为都处于旁观者的角色而置身事外。随着民法典将物业公司规定为高空抛物行为和坠落物的责任主体,为了避免承担赔偿责任,物业公司必然要采取各种措施来预防高空抛物。比如,采购安装摄像头,或者是制作提醒业主的标语,以加强警示作用。在发生了高空抛掷物和坠落物致人损害的事件之后,物业公司也会竭尽全力寻找实施高空抛物行为的真正责任人,以避免由自己来承担赔偿责任。这对于受害人权益保障、维护全体业主利益无疑具有重大的现实意义。明确物业公司为高空抛物责任主体,并不是转移责任,而是为了让物业公司更好地履行应尽的义务。从这一点上来看,立法的宗旨值得肯定。《民法典》关注物业内容,有其深层次原因Q:纵观整部《民法典》,与物业相关的内容包括三大块,为什么《民法典》这么关注物业方面的内容?冉教授:在我看来可能有以下两个原因。第一,是随着城市化的进程以及高层建筑的发展,人们所生活的空间主要聚集在小区之内,由此产生的纠纷和矛盾也大幅度地增加,这给民法典制定相应规范提供了广泛的实践层面的需求;第二,民法典作为社会生活的百科全书,应当对此作出明确规定。例如物业服务合同、小区公共收益的归属等,过去的法律没有明文规定。民法典新增上述内容,是为了填补法律的漏洞,减少实践中的纠纷,从而为当事人之间明确权利义务关系,以及人民法院解决这些纠纷提供明确的法律依据。湖北之声记者:赵欢、童曼丝

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